Les SCI et le déficit foncier

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une Société Civile Immobilière est une forme de société civile principalement constituée dans le but de mettre en location ou de gérer un patrimoine immobilier. Ce type de société permet à un groupe d’associés de partager les coûts associés à l’acquisition, la gestion et la location de biens immobiliers. 

Les modalités de fonctionnement de cette forme sociale permettent de considérablement simplifier la gestion d’un patrimoine immobilier, dans la mesure où :

-        Les pouvoirs de gestion courante sont confiés à un ou plusieurs gérants, désignés au préalable par les associés

-        Les biens sont détenus par la société, et non par les associés à titre personnel

-        Les parts sociales de la SCI peuvent être démembrées afin que chaque associé puisse adapter son investissement dans la prise de décision et dans la jouissance des biens détenus par la société

Les SCI de location et l'imputation de déficit foncier

Il existe plusieurs catégories de SCI, dont les plus répandues sont les SCI de location. Ces dernières permettent la gestion et la mise en location des biens détenus par la société afin de générer des revenus locatifs.

Lorsque les charges liées à un bien locatif dépassent les revenus qu’il génère, on parle de déficit foncier ; et cette règle s’applique également aux SCI. Lorsqu’un déficit foncier survient, les associés d’une SCI peuvent favoriser la réduction de leur imposition en le compensant avec leurs revenus personnels.

Quelles sont les conditions pour qu'une SCI bénéficie du déficit foncier ?

Afin de pouvoir bénéficier du déficit foncier, une SCI doit être soumise à l’impôt sur le revenu et relever du régime réel d’imposition des revenus fonciers. Si elle remplit ces conditions, la SCI enregistrera un déficit foncier à chaque fois que les charges relatives aux travaux de rénovation, intérêts d’emprunts et autres sont supérieures à ses recettes foncières. Ce déficit peut alors être imputé sur ses revenus fonciers futurs, jusqu’à leur extinction.

Cependant, cela engage certaines conditions :

-        La SCI doit être propriétaire d’un bien immobilier donné en location nue.

-        La SCI doit déclarer le déficit foncier dans sa déclaration fiscale annuelle, et le reporter sur ses revenus fonciers des années suivantes.

-        La part de charges supérieure à ses recettes foncières ne peut être imputée que sur des revenus fonciers de même nature.

Lorsqu’une SCI impute un déficit foncier sur des recettes foncières futures, le montant imputé est établi en déduction de la recette globale de la SCI pendant l’année d’imputation. À la suite de cette déduction, il sera soumis à l’impôt sur le revenu selon les taux progressifs de ce type d’impôt.

Enfin, la part de charges supérieure aux recettes foncières d’une SCI peut également impacter la déclaration de revenus des associés. En effet, si la SCI est détenue par plusieurs associés, ces derniers peuvent soustraire de leur revenu global leur quote-part du déficit foncier de la société. Cette déduction s’opère en fonction du nombre de part sociales détenue.

Simulations de calcul

Afin de vous aider à mieux comprendre comment déterminer le déficit foncier d’une SCI, voici trois illustrations de calcul de déficit foncier :

Dans le premier scénario, supposons que vous êtes le propriétaire d'un bien immobilier que vous louez et qui génère des revenus fonciers annuels de 20 000 €. Vous avez dépensé un total de 30 000 € pour des travaux de rénovation et de conservation. Le déficit foncier calculé est la différence entre ces dépenses et les bénéfices bruts provenant de la location du bien.

Votre déficit foncier s'élève donc à 10 000 € (30 000 € - 20 000 €). Une fois calculé, ce déficit peut être reporté sur votre déclaration de revenus. Il peut être déduit de vos autres revenus fonciers ou bien de votre revenu global, à hauteur de 10 700 € par an.

Pour une seconde simulation, supposons que les revenus fonciers bruts de votre société civile immobilière (SCI) s'élèvent à 12 000 €. Les charges foncières déductibles, à l'exclusion des charges d'emprunt, sont estimées à 16 000 €. Les intérêts d'emprunt s'élèvent quant à eux à 2 400 €.

Ainsi, le total des charges foncières déductibles des revenus fonciers bruts est de : 16 000 € + 2 400 € = 18 400 €. Par conséquent, le calcul de la part de charges supérieures à vos recettes foncières sera le suivant : 12 000 € - 18 400 € = - 6 400 €.

Cela se traduit par un déficit foncier de - 6 400 €, ce qui signifie que les charges liées à l'investissement immobilier locatif dépassent les revenus locatifs.

Dans un troisième scénario, supposons que le profit brut provenant de l'exploitation des biens immobiliers de l'année N-1 de votre SCI soit de 0 euro. Les charges foncières déductibles de l'année N-1, à l'exclusion des charges d'emprunt, s'élèvent à 15 000 €, tandis que les charges d'intérêt d'emprunt de l'année N-1 sont de 2 400 €.

Le déficit foncier de l'année N-1 est donc de -17 400 €. Ce déficit pourra être imputé sur votre revenu global de l'année N-1 à hauteur de 10 700 €, et le reste (soit 6 700 €) pourra être reporté sur vos revenus fonciers futurs.