Investir en Monument Historique

Définition du projet d’investissement

La Loi Monuments Historiques se positionne comme un dispositif fiscal visant à alléger la charge fiscale des contribuables fortement imposés sur le revenu, en les encourageant à investir dans la pierre ancienne.

1 - Identifier ses objectifs d’investissement

Dans le cadre d’une opération sur un Monument Historique, il est impératif de déterminer la finalité de cet investissement immobilier exceptionnel, allant au-delà de la simple sauvegarde du patrimoine français. Avec la loi Monument Historique, l’opération immobilière porte sur un immeuble classé ou inscrit, offrant des conditions fiscales exclues du plafonnement des niches fiscales. Les objectifs immobiliers de l’acquisition d’un monument historique répondent à plusieurs besoins :

• Constituer un patrimoine qui prend de la valeur avec le temps.

• Réaliser un placement financier de qualité

• Préparer la succession grâce à des immeubles transmissibles aux enfants

• Bénéficier d’avantages financiers, avec une défiscalisation possible jusqu’à 100% du coût des travaux, adaptée aux foyers fortement imposés

• Préparer la retraite en générant des revenus via un investissement locatif ou l’exploitation du monument

• Protéger la famille en souscrivant une assurance invalidité sur le crédit immobilier finançant le monument, assurant les paiements en cas de problème. La définition précise d’un ou de plusieurs objectifs guide l’investisseur tout au long de son parcours.

2 - Calculer son budget global d’investissement

L'acquisition d’un bien en loi Monuments Historiques se distingue des investissements immobiliers classiques en raison des lourds coûts engagés. En effet, pour bénéficier des avantages fiscaux sur le revenu global ou les revenus fonciers, des travaux de restauration ou d’entretien considérables sont requis. Compte tenu des contraintes techniques pour préserver l’authenticité de la structure, des investissements conséquents seront nécessaires. Les recours à un crédit bancaire se présentent comme une solution pour financer ces opérations sur des biens historiques, permettant de défiscaliser l’ensemble des travaux, ainsi que les frais intérêts d’emprunt.

3 - Sélectionner un bien et vérifier son admissibilité

Lors de votre démarche d'investissement dans un monument historique, il est essentiel de concentrer vos recherches sur des propriétés éligibles au dispositif, tout en veillant à ce que vos opérations immobilières soient rentables. Comprendre les Critères Réglementaires de la Loi Monuments Historiques Selon les dispositions de la loi de 1913, le bien visé par le dispositif fiscal des Monuments Historiques doit répondre à des critères spécifiques, identifiés en raison de :

• Son classement en tant que Monument Historique

• Son inscription à l'ISMH (Inventaire supplémentaire des monuments historiques)

• Sa labellisation par la Fondation du Patrimoine

• Son agrément par l'État en tant que Patrimoine national, obtenu par le biais d'une ouverture au public.

4 - Structurer le financement d'acquisition et des travaux

Pour cette étape cruciale, le temps est un facteur déterminant, avec une fenêtre allant jusqu'à 90 jours pour sécuriser le financement et évaluer les coûts des travaux sur le monument.

5 - Déclarer son investissement et son déficit foncier

L'investissement dans le cadre de la loi Monuments Historiques offre la possibilité de déduire globalement les dépenses liées aux travaux effectués ou aux revenus générés par le patrimoine, sans être soumis au plafonnement des niches fiscales. En choisissant un programme relevant des monuments historiques, vous avez accès à des avantages fiscaux définis lors de votre déclaration de revenus :

• Déduction de l'intégralité des coûts de restauration engagés sur une période maximale de 3 ans, directement sur votre revenu global, avec la possibilité de reporter ces déductions sur les 6 années suivantes ;

• Imputation du déficit foncier sur le revenu global.

L'avantage fiscal est conditionné par l'occupation ou non du bien par son propriétaire. En comparaison avec un programme en loi Malraux, un investissement en loi Monuments Historiques offre ainsi des avantages fiscaux plus étendus.